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          貝殼三季報:一份關于價值觀的答案

          王西嶺每日經濟新聞

            “貝殼交出了上市后的首份亮眼成績單。” 11月17日,貝殼發布未經審計的第三季度財報,貝殼聯合創始人、CEO彭永東如此表示。貝殼自2020年8月中旬上市以來,股價直線飆升,從發行價20美元到如今翻三倍有余,超越了一眾開發商,展示了強大的資本號召力。

            貝殼的三季報揭示,這一切并非沒有原因。

            超越同期

            房地產市場正在回歸平靜,加之新冠肺炎疫情的影響,整個房地產行業都在努力求得生存。此前貝殼研究院的整理,21家房企第三季度平均毛利率28.0%,較上年同期下降13.5%。同時,這21家房企中僅有4家銷售毛利率為正增長。

            如此背景下,貝殼卻逆勢取得了業績增長。財報顯示,貝殼平臺總交易額(GTV)達1.05萬億元,同比增幅為87.2%。

            第三季度營業收入達人民幣205億元 (約30億美元),同比增長70.9%。第三季度經調整后凈利潤為人民幣18.58億元,同比上漲210.6%。收入及利潤均高于此前市場預期。

            2020年第三季度,毛利為人民幣44億元(約6億美元),較去年同期的人民幣29億元增長49.1%。2020年第三季度的毛利率為21.3%。

            貝殼找房CFO徐濤表示:“我們在第三季度的財務和業務增長強勁。受存量房業務和新房業務的GTV穩健增長驅動,以及我們不斷提升的效率和持續優化的平臺服務質量,我們的營業收入達人民幣205億元,同比增長70.9%。此外,運營效率的提升使得我們在第三季度取得了盈利的強勢增長。我們經調整后的凈利潤從2019年第三季度的人民幣5.98億元,同比增長210.6%至人民幣18.58億元(約2.74億美元)。”

            更為重要的是,貝殼2020年前三季度累計GTV、收入和經調整后凈利潤已全面超過2019年全年。

            另外一些數字也需要重視,截至2020年9月30日,貝殼門店數量為44,883家,同比增長41.7%。截至2020年9月30日,經紀人人數為477810人,同比增長50.7%。

            換句話說,在這一年中,貝殼連接了更多的門店和更多的經紀人,線下團隊在持續擴張。雖然目前行業都在推行房地產電商化營銷,貝殼的出生也天然帶有互聯網基因,但不可否認的是,線下能力仍舊是線上的基礎,而貝殼在該方面的布局也將助力該公司贏得未來。

            業務協同

            從業務結構上看,貝殼的營收結構正在趨于完善。新房業務在貝殼整體的業務的占比中日益凸顯。

            三季報顯示,貝殼新房交易GTV為人民幣4207億元(約620億美元),同比增長105.7%,占比達到總GTV的四成左右。

            并且,在新房領域,貝殼還有繼續加強的趨勢。2020年初,貝殼發布了VR售樓部,并且取得了優異成績,貝殼方面便表示,僅2月1日~9日,該公司找房人和經紀人共發起了124萬余次VR帶看,達到去年同期的近60倍;日均接通時長達12674小時,達到去年同期的51倍。

            傳統的電商“雙十一”貝殼也在積極參與,11月5日貝殼宣布開啟“11.11新房節”,屆時將有100萬套優惠好房,最高140萬元的購房補貼。但看似平淡無奇的官宣里,“覆蓋全國90%的項目”。

            貝殼10月“全民新房節”實現新房認購14萬套,成交GTV達2078億元。而雙十一首周戰績則達到認購24699套、認購GTV367.9億元。融創、萬科、保利、華潤等20多個開發商在貝殼平臺實現認購額破億元,其中融創突破10億元。此外,貝殼率先在行業中推出“三天無理由退房”承諾保護購房者權益,提倡理性購房。截至9月底,該承諾已覆蓋在全國70個城市的3000多個項目。在存量房領域,貝殼則展開針對業主的“貝殼業主VIP服務”,通過必看好房、業主服務工具包、推廣金、好贊等產品更好地服務業主端需求。

            三季度,有近30%經貝殼平臺撮合的商業抵押貸款通過“線上貸簽服務”完成。貝殼通過線上核簽室等產品,整合實名認證、人臉識別、電子簽章、OCR自動識別等技術,將原需線下進行的面談、信息搜集填寫、材料簽署等流程線上化,使貸款面簽時長平均縮短了19%。截至9月底,貝殼線上貸簽服務已覆蓋全國45座城市、66家合作銀行的1,000多家支行。

            此前,貝殼創始人、董事長左暉提出貝殼要成為開發商的“全價值鏈數字伙伴”,思考如何為開發商創造更大的價值。

            彭永東也表示:“在新房業務上,隨著地產開發商對專業經紀服務需求的增加,及貝殼平臺持續增強的新房去化能力,我們新房業務的GTV實現同比增長105.7%。我們廣泛地與地產開發商合作,在行業里率先推出3天無理由退房服務承諾,同時我們也升級了我們的新房風險評估體系來保障平臺各參與方的安全。基于我們世界領先的住宅房屋數據庫及AI技術,我們不斷推出創新應用來推動行業的標準化和數字化。”

            存量房方面,貝殼也是守住了傳統優勢,同時繼續發力。早已有人斷言,中國房地產市場已經進入了存量時代,守住存量的市場便是持續盈利的基礎。

            三季報顯示,存量房交易GTV為人民幣5761億元 (約848億美元),同比增長71.8%,總業務占比超過一半。

            在貝殼看來,自身的優勢是流量轉化效率:“平臺本身的優勢也非常強勢帶客精準度、人貨匹配度和高品質服務,相比泛消費級極高流量轉化效率極高”。

            貝殼自信的高轉化率來自線上和線下兩重。線上貝殼平臺以及VR看房、AI講房等數字科技服務能提供垂直流量,而線下擁有的4.4萬家門店、47萬經紀人私域流量,可以實現精準曝光。

            貝殼VR帶看占比超過整體帶看量的40%,VR看房漸成用戶習慣。貝殼還在本季度全面推廣VR Lite輕量化采集方案,使得全景相機、手機都可以完成VR錄制,大幅降低成本的同時加速VR的覆蓋,尤其適用于租賃場景。

            此外,代表這貝殼對未來業務方向探索的新興業務同樣取得了不俗表現,主要得益于圍繞交易服務展開的金融服務滲透率的不斷提高,三季報顯示,新興及其他服務GTV為人民幣532億元(約78億美元),同比增長151.5%。

            可持續的價值

            令人印象深刻的是,貝殼一以貫之的價值觀,彭永東說:“我們對未來的道路充滿信心,貝殼所相信的新經紀價值觀是對客戶好、對經紀人好、合作共贏、線上化,只要做好這幾件事就一定能為平臺上的各參與方持續創造價值。”

            筆者也曾經問過貝殼,自己的競爭力到底來自哪里?

            貝殼對自己的模式以及道路有著明晰的認知和判斷:“第一是數據與系統,貝殼擁有積累十幾年的樓盤字典數據庫、涵蓋433個字段,已經覆蓋2億多套房源信息。”

            第二是線下服務能力:“貝殼是一個線上線下雙線運營的平臺,在我們洞察中,在一線市場和很多二、三線市場,已經從剛需市場進入了改善的市場。在這種情勢下,70%以上的購房者不會嚴格區分要購買一手房還是二手房,他們更看重房子是否能夠滿足他們的需求,比如地段、價格、戶型、交通便利度等配套。在這樣的市場下,更接近用戶的經紀門店與經紀人離用戶更近,更了解用戶對房子的需求,曾經只停留在概念上的‘一二手聯動’真正開始發揮價值。在這方面,貝殼基于ACN合作網絡強連接4.4萬門店、47萬經紀人帶來的一二手聯動能力,成為線下服務的核心支撐點。”

            所謂 ACN,即 Agent Cooperation Network,經紀人合作網絡,通過構建ACN網絡,使房源信息充分共享,將經紀服務流程標準化、模塊化,同品牌或不同品牌經紀人可根據ACN分工,分別作為房源錄入、鑰匙持有、房源帶看、客源成交等角色,合作完成房屋交易,并根據分工獲取傭金,建立更加廣泛的合作聯動網絡,促進交易達成與效率提升。

            我們可以通過外部提擁來審視ACN的具體效用。三季報顯示,非鏈家連接經紀人和其他銷售渠道的傭金從去年同期的人民幣32億元增加至2020年第三季度的人民幣77億元(約11億美元),增幅為143.8%。

            三季報解釋:“增長主要由于加入平臺的非鏈家連接經紀人和其他銷售渠道數量的增加,以及2020年第三季度新房交易服務對非鏈家連接經紀人和其他銷售渠道采取了激勵措施,使得非鏈家連接經紀人和其他銷售渠道完成的新房交易單量增加。”

            三季度,門店等級分最高的A店占比達到了25%。截至2020年9月30日,過去12個月GTV超過5000萬元的門店數量同比增長85.4%,而基于ACN的跨店合作交易占比則穩定在70%以上。

            也就是說,在由ACN織就的大網中,外部的經紀人能夠很好地提升作業效能,從而令更多非鏈家的經紀人從中獲益,這無疑是對行業的利好與促進。

            貝殼預計2020年第四季度營業收入在人民幣192億元(約28億美元)至人民幣202億元(約30億美元)之間,較2019年同期增長約33.5%至40.5%。

            徐濤表示:“展望未來,憑借我們一直致力迭代和加強的基礎設施,以及我們在重建復雜房產交易方面的廣泛行業經驗,我們將繼續全面成長,不斷多樣化我們的產品和服務。我們將堅守有尊嚴的服務者更美好的居住的使命,在重塑行業的過程中,與平臺的參與者們攜手開拓前方龐大的市場機遇。”文/王西嶺

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