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          房貸變身“房抵貸”:餡餅還是陷阱

          戴安琪 王方圓中國證券報·中證網

            “貸款200萬元,選擇10年期先息后本還款方式,原按揭利率5.3厘,月供10600元;如果采用個人房產抵押經營貸款,現抵押利率3.1厘,月供約為6250元。這樣,兩種貸款方式月利息差為4350元,年利息差為52200元。”日前,中國證券報記者收到某擔保公司發來的廣告,這條夸張的廣告誘導人們相信:房貸轉“房抵貸”可使200萬元貸款一年“節省”5萬元利息。

            中國證券報記者近日調研發現,當前,有不少中介機構利用兩種貸款間的利率差幫客戶“省錢”。不過,專家表示,把房貸轉換為“房抵貸”的資金成本并不低,且風險不小,建議不要鋌而走險。中國銀保監會表示,銀行要監控資金流向,如果違規流向房地產市場要堅決糾正。

            資金“過橋”

            “現在各銀行房貸平均年化利率約在5.6%至6.2%之間,‘房抵貸’平均年化利率約在3.74%至4.9%之間。”某擔保公司人士介紹。

            那么房貸是如何搖身一變為“房抵貸”的呢?“準備資料-銀行簽約-下戶審批-批復-過橋結清房貸-進押-放款。”一位企業咨詢公司人士如此總結房貸轉“房抵貸”流程。

            他介紹,在客戶先與中介機構達成協議后,中介機構幫客戶準備相關材料。在客戶向銀行申請提前還清房貸并獲批復后,中介機構為客戶提供過橋資金,以結清客戶個人房產剩余的按揭貸款,并向銀行申請進一步抵押,獲得“房抵貸”。最后,客戶用獲得的“房抵貸”償還中介機構提供的過橋資金并向其支付服務費。剩余資金即可由客戶自由支配。

            “房抵貸”放款金額一般不高于房產價值的70%,服務費一般為放款金額的1%至3%,過橋資金日利率約為千分之一。

            中國證券報記者發現,在武漢、深圳等地存在此類中介機構,為企業咨詢公司、擔保公司等。

            應對有“術”

            盡管“房抵貸”目前利率不及房貸,但銀行對這類貸款審批更嚴格。據某國有大行客戶經理介紹,該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業經營,申請人必須是正常經營且能提供三年“流水”的企業。即使一些審批標準相對寬松的銀行,也需客戶名下有營業執照,公司注冊時間滿1年以上且作為股東時間需3個月以上,持股比例不低于10%。

            某中介機構人士稱,可幫客戶轉讓經營滿1年的公司,理論上全流程需至少3個月。“但是,我有辦法可以馬上完成。”在被中國證券報記者問及采取什么方法時,他卻避而不談。

            “‘房抵貸’資金不得流入房地產市場和股市,銀行會嚴格監控貸款賬戶,央行也有數據庫。”上述某國有大行客戶經理表示。對此,亦有中介人士支招:“客戶把‘房抵貸’資金一次性取現即可,隔段時間再存進去。或者把現金存入個人及親屬以外其他賬戶。”

            警惕風險

            資深業內人士劉超(化名)透露,從長期看,“房抵貸”資金成本要比房貸高,且風險不小。“從短期看,‘房抵貸’資金成本比房貸低。從長期看,由于大多‘房抵貸’規定每年歸本,很多客戶需墊資過橋,這樣算下來,貸款利率遠高于房貸利率。倘若所抵押的房產價值變低,實際資金成本會更高。”

            他表示,房貸轉“房抵貸”最大風險在于銀行是否同意續貸。若客戶因征信、經營出現狀況,銀行將不同意續貸,客戶需每年支付大量過橋費用。“有人因無法承受過高的過橋費用,都準備賣掉房子了。”

            助貸行業人士透露,中介機構沒那么“神通廣大”。某城商行員工表示:“銀行員工幾乎不可能與中介機構有利益關聯,如被發現將被辭退。”

            高文律師事務所鄭文艷律師認為,客戶偽造虛假條件申請“房抵貸”,一來,可能面臨事后銀行審查,被停止貸款,并提前償還貸款的風險,對個人征信將產生影響。二來,可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶為了利息差,可能導致不可估量的后果,得不償失。”

            銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企此前明確表示,如果是通過房產抵押申請的貸款,包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。銀行一定要監控資金流向,確保資金運用在申請貸款時的標的上。

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